國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要有新思路易憲容經(jīng)過(guò)近一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在“變”與“不變”中已經(jīng)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)“變”就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”任務(wù)基本上已經(jīng)完成，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模開(kāi)始收縮，房地產(chǎn)繁榮開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換等；所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)“不變”就是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作仍然盛行，“首付貸”又卷土重來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史繁榮還在持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地購(gòu)買(mǎi)熱情不減等。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年底，全國(guó)商品房待售面積為27,194萬(wàn)平方米，其后逐年上升，到2016年2月達(dá)到頂點(diǎn)，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約170%。然而，經(jīng)過(guò)一年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，到今年7月底，全國(guó)商品房待售面積為63,496萬(wàn)平方米，下降了有1億平方米，降幅達(dá)14%。而有研究機(jī)構(gòu)的最近報(bào)告也指出，到今年7月底，中國(guó)80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為40,211萬(wàn)平方米，同比下降10%以上。當(dāng)前這些城市的房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平，其中一線城市和多數(shù)二線城市的庫(kù)存，已進(jìn)入歷史最低水平。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的時(shí)代基本上快結(jié)束。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再不能以去庫(kù)存作為政策思路。

還有，最近也有研究報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金規(guī)模高達(dá)7,000多億元人民幣，但其融資出現(xiàn)收縮現(xiàn)象。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海內(nèi)外發(fā)債規(guī)模為4,725億元人民幣，比去年同期大降超過(guò)40%。與此同時(shí)，今年前7個(gè)月中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款為1.27萬(wàn)人民幣，同比增速出現(xiàn)了一定程度回落。這可能與政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資政策收緊有關(guān)，也可能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商縮減投資有關(guān)。而這種動(dòng)向應(yīng)該引起政府足夠重視。

再就是政府已經(jīng)要求北京等13個(gè)城市被列發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，同時(shí)也在試點(diǎn)開(kāi)展利用集體用地來(lái)發(fā)展中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)。政府希望住房租賃市場(chǎng)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。但是，如果讓這些城市的房?jī)r(jià)仍然頂在高高的開(kāi)花板上，房?jī)r(jià)不下來(lái)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作仍然盛行，那么這些城市的住房租賃市場(chǎng)要得到建康持續(xù)發(fā)展并不是一件容易的事情。在這項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府好像沒(méi)有想得太清楚。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史的繁榮還在持續(xù)，只不過(guò)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了三四線城市。房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)大漲，股價(jià)持續(xù)飚升等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)“不變”就是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作仍然十分盛行，“首付貸”又卷土重來(lái)。據(jù)報(bào)道，2016年下半年，央行等七部門(mén)出臺(tái)新的規(guī)定，禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控，禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。但是最近有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”、“消費(fèi)貸”之名繼續(xù)活躍在二手房交易市場(chǎng)。

這些合作的擔(dān)保公司向購(gòu)買(mǎi)住房推銷(xiāo)貸款時(shí)，只要名下有房產(chǎn)，就讓購(gòu)買(mǎi)住房者直接做“房抵貸”。這種“房抵貸”開(kāi)始在一線城市及多數(shù)二線城市開(kāi)始盛行，很多家銀行都能做。其利息一般在5-5.5%之間，貸款年限最長(zhǎng)25年，根據(jù)貸款金額和年限不同收取不同的手續(xù)費(fèi)，費(fèi)用在5000元到20000元不等。不過(guò)，如果貸款金額超過(guò)100萬(wàn)元，利息就要超過(guò)6%了。所以在今年上半年，銀行住戶(hù)貸款增長(zhǎng)最快就是短期消費(fèi)貸款，其增長(zhǎng)速度達(dá)到50%！

同時(shí)，首付貸的另外一種方式就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給購(gòu)買(mǎi)住房者墊資。據(jù)報(bào)道，在河北廊坊某新開(kāi)盤(pán)的公寓樓，開(kāi)發(fā)商把“首付僅需10%，活動(dòng)倒計(jì)時(shí)”直接打上了廣告語(yǔ)。這種促銷(xiāo)主要的操作模式是購(gòu)房者首付10%，由開(kāi)發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達(dá)到銀行的首付規(guī)定來(lái)辦理銀行的按揭。

那么，為何政府出臺(tái)了這些多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，甚至有人說(shuō)是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)投機(jī)炒作者仍然會(huì)涌房地產(chǎn)市場(chǎng)？這是意味著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控盡管出臺(tái)的政策很多，盡管說(shuō)得是那樣嚴(yán)厲，但是多以是行政性手段，再加上政府房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)明確是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這就使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期遲遲無(wú)法逆轉(zhuǎn)。只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，只要這些城市的房?jī)r(jià)還在上漲，那么投資者就會(huì)千方百計(jì)地來(lái)破解當(dāng)前這些嚴(yán)厲的行政性調(diào)控政策，同樣會(huì)采取各種方式涌入市場(chǎng)。如果是這樣，政府所言的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的”政策目標(biāo)也只能是一句空話(huà)。看看加拿大多倫多出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，手起刀落，房地產(chǎn)的投機(jī)炒作者被迫退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格立即下跌。所以當(dāng)前中國(guó)許多行政性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)沒(méi)有多少效果，房地產(chǎn)調(diào)控必須要有新思路。